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打不死的樓市,拒絕入冬
來源 :  地產情報站     閱讀 : 29654    作者 :  可煌    2019-10-29

房地產經歷了極其嚴格的政策調控后,人們買房更加理智,樓市也降溫到了冰點。不過房地產是有周期性的,隨著各地人才置業的松綁和部分地區試探性的上漲,房地產行業的趨勢已經日趨明朗。

樓市整體提振

為什么站長說樓市一定會回暖?因為房地產是剛需產業,而且發展是有規律可循的,上漲下跌皆有原因,而且是天時地利人和眾多原因導致的。在過去的11年里,2008、2011、2014年,幾乎每三年就經歷一個房價和需求量上漲的周期。

比如2016年開始的一輪房價上漲,是產業周期性發展因素導致。當時外匯儲備的降低,使得原本計劃對外投資的資金轉向國內,同時棚改貨幣化安置的大范圍推廣,使得購房群眾資金非常充裕。眾多利好因素集中釋放,引發全國范圍的市場火熱。當時“上車”幾套的那可是發大了。令人不禁感慨:有時候選擇確實比努力重要。

行業發展,總有盛極而衰的時候。房地產不僅僅是商品,畢竟也是民生工程,關乎社會和諧穩定大局,炒太高了降溫那是必然的。于是調控發威,一二三四線城市全部熄火,市場再一次到達低谷。當時最明顯的感受就是地產中介的門店,很多不是縮小店面就是直接關門了事。

2019年,一大波人才牌打了出來,從邊緣松綁的政策如雨后春筍,海南、南京、杭州等省市一個接一個形成燎原之勢。雖然這些措施都是猶抱琵琶半遮面,但從本質上來說都是給房地產提供需求,提振樓市,有助于促成交。而在一線城市的房價對大部分人來說依然高不可攀的現實情況下,眾多人才前往二三線城市置業是大勢所趨,這種現實增加了購房需求,也是推動房產市場回暖的一大動力。

環京樓市上漲

從今年市場前三季度數據也可以看出來市場回暖的趨勢。今年1-9月份,商品房銷售總額達11.15萬億,增長7.1%,增速加快0.7個百分點。有望繼續刷新2018年創造的15萬億歷史紀錄。而前9個月房地產開發投資增速與1-8月份持平,均為10.5%,也止住了下跌趨勢。

在這些數據當中,9月份單月房地產數據非常值得關注。環京住宅市場(廊坊市區+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口)成交套數環比上漲26%,成交1.55萬套,成交面積達160.86萬㎡。

具體到成交量方面,其中僅石家莊1個區域成交套數同比下降,廊坊市區、燕郊、固安、香河、張家口等5個區域成交套數同比上漲,其中張家口漲幅最大,成交套數同比上漲4倍。

而且環京樓市大部分都漲了,銷售量和價格簡直就是政策和配套的晴雨表。因為落戶松了,交通還更加便利了——大興機場開通運營,唐廊高速唐山段,天津東段全線開通,京雄城際部分路段開通運營,“進京收費站”的拆除,進一步推進京津冀一體化。

數據顯示,僅廊坊市區、張家口2個區域成交均價同比下降,其中張家口降幅最大,成交均價為7402元/㎡,同比下降20%。燕郊、固安、香河、石家莊等4個區域成交均價同比上漲。其中今年3季度,燕郊商品住宅市場同比量價齊升;成交306套,成交套數同比去年同期上漲14%;成交均價為1.71萬元/㎡,同比去年同期上漲3%。而石家莊漲幅最大,成交均價為1.70萬元/㎡,同比上漲108%。

未來北京將會繼續進行人口疏解,從側面進一步增加環京樓市的購買需求,環京房價還有增長的潛力。

深圳樓市火熱

雖然今年“金九銀十”期間北京等城市比較冷清。但在深圳情況不可同日而語,大家簡直就是在搶房,買套房還要拼手速。

因為深圳新增土地尤其是住宅土地供應極度稀缺,而且當地臨近香港,香港土豪們坐車一會兒就可以去掃樓,也增加了一部分購買力。一些來自香港以及內地其他城市的購房者在深圳的置業熱情十分高漲。外地客戶來深多是購買公寓等非住宅產品。由于目前落戶政策較為寬松,甚至有內地客戶用后輩的名額來深圳購房。

火爆的銷售并不代表深圳又會出一批地王,也不意味著房價又會暴漲。從政策就可以看出未來的大概走勢。近日,深圳寶安機場地塊等13個首批公共住房建房正式開工,新增約2.6萬套公共住房,

都有一個共同點,就是卡價。

卡死商品房售價、鎖死土地價格、大幅壓低公共住房地價……這一系列“組合拳”異常堅決,全部指向同一個目標:深圳版的“八萬五計劃”——建設超過100萬套公共住房,為市場解渴。到明年年底的任務,是42萬套,這已經超過了深圳改革開放41年來的總和,其中租賃住房的比例遠遠高于北京、上海和廣州。

這對于炒房團來說,是一個較大的沖擊。但畢竟炒房的只是小部分人,而民生是基礎,對大部分民眾來說是利好的。

上述政策會打擊畸形的投機風氣,但會扎實推動科技、實業的發展,推動實體經濟向好,也能讓民眾買得起房。站長認為,這將是未來全國各地樓市政策的參考導向。

對于投資客來說,以前一夜暴富的可能性幾乎沒有了。并不是說房子不再有獲利空間,只是它的收益會變穩變慢些。

未來可以預見,在“房住不炒”的宏觀背景下,“一城一策”的調控將進一步加劇樓市分化,不同城市、同城不同區域間將出現“冷熱并存”的情況。

土地市場回暖

在土地拍賣方面,從今年3月份以來,土地市場就已經有回暖趨勢。而進入9月份,隨著融資額度大幅增加,房企到位資金在9月份終于迎來上漲,其中外資和個人按揭貸款增速最為明顯,地產商們也動作頻繁。

如10月15日,融創以20.3億總價、溢價率12%的代價拿下大興孫村限競房地塊。多年未在京城土拍市場出手,一出手就是大手筆。

房企銷售回暖

克而瑞研究院數據顯示,包括陽光城、中海地產、世茂房地產、融信中國等在內的多家房企銷售目標完成率已經在80%左右。其中世茂、陽光城等在9月就已經接近實現去年全年業績。

從整體來看,前9個月房企全年銷售目標完成率均值為70.77%,相比前8個月整體提升了8.68個百分點,銷售數據在持續增長。

而來自中指研究院的數據顯示,2019年1-9月,房企銷售額TOP20銷售均值為2332.2億元。其中銷售額超3000億元的房企5家,銷售額超2000億元的企業7家。在第二陣營中,新城控股、華潤置地等13家房企銷售額超1000億元。而陽光城已經實現了1502億元的銷售金額,其中5-9月期間的銷售額超過1000億元,創造了其公司史上最好成績。

從三季度報告還可以看出,泰禾集團也很好,今年泰禾的財務、負債、現金指標都在好轉。不僅在全國范圍內儲備了近5000億元的土儲彈藥,而且現在已經穩居全國文旅市場TOP3、住假市場TOP1。

從房地產行業發展看,在經歷了嚴格調控,市場殘酷洗牌后,行業“馬太效應”更加明顯。據人民法院公告網顯示,全國已超300家房企宣布破產。說明房企競爭日益激烈,房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。

在勝者為王、敗者為寇的商業戰爭中,現在還能活著的房企就是英雄。

LPR利率整體穩定

說完房企說政策,畢竟兩者是緊密相連的。政策上,市場利率變為每月根據市場進行變化的LPR。根據最新數據,今年10月房貸利率延續了前四個月的上行趨勢,但幅度有所減緩。一線城市中,北京和廣州的房貸利率水平略有上漲,上海和深圳則有所下降。上海首套房貸款利率環比下降5個BP,深圳環比下降3個BP。

二線城市中,10月首套房貸利率水平環比上漲和持平的城市數量有所減少,鄭州、南寧、蘇州、杭州、寧波等21個二線城市房貸利率水平上漲,其中,大連、珠海、沈陽、長沙四個地區實現5連漲。

首套房貸利率下降的二線城市數量增至6個:天津地區首套房貸款利率水平下降幅度最大,10月均值為5.16%,環比下降了9個BP;佛山地區首套房貸款利率為5.51%,環比下降了5個BP;石家莊、東莞、烏魯木齊和合肥4個城市的房貸利率水平環比下調了2-3個BP。

從整體看,利率比較穩定,沒有特別大的變動,說明ZF正著力構建完善的基本住房制度和有利于市場穩定的長效機制,房地產市場日趨成熟。從以上數據分析可以看出,市場在逐漸回暖。而今年9月份是市場的一個拐點,樓市在2019年底或2020年春有可能走出“W”的走勢。

今年四季度適合出手嗎?

由于我國城市區域發展水平并不均衡,樓市分化的情況越來越顯著,尤其是城市圈、城市群將成為今后房地產投資的熱點。

一二線城市雖然當前調控政策嚴厲,但其市場潛在需求較大,利空手段出盡后,北上深房價基本已經探底,而南京、杭州、成都、武漢等前期房價漲幅大的城市,受近期降價潮影響,市場預期持續看低,房價正在回落探底,到今年過年之前一二線城市會落入冰點,急性剛需可以第一步進入。

此時,大家可多關注自己所在城市的成交數據與房價走勢,如果交易量回暖,價格浮動較小,說明城市房價泡沫較小,真實購房需求較多,差不多也就可以入市選房了。

若到了年末,所在城市樓市依舊冷清,價格持續走低,那么樓市泡沫依舊較大,炒房客居多,可繼續等等,看看到明年3、4月行情如何。

至于三四線城市,目前房價仍處于高位,在充分享受此輪棚改帶來的紅利后,城市自身缺乏產業配套與流入人口,市場潛力不大,房價泡沫遠重于一二線城市。除非急著結婚,或者因其他情況迫切需要居住的,當前不宜買入,可以觀望到明年,看看價格走勢。

最后需要告訴大家的是,所有房企的年終業績大考快來了,所以接下來各種促銷優惠可能會更多。對于有意出手的同學,買房首選還是有學區有地鐵的住宅,然后是城區住宅,最后才是郊區。

未來房地產行業依然會比較糾結。因為ZF一方面需要房地產來穩住GDP,另一方面又不能讓房地產重走老路。而地方城市目前的種種動作,基本上是從外圍給房地產釋放一定的活力,以穩住增長。

在城鎮化推進、城市間人口遷移、住房消費升級、居住條件改善等因素影響下,我國房地產市場仍有一定潛力,不過趨勢已經由全面發展變為區域性發展。


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